Spaanse koopakte stap voor stap toegelicht
Wie precies wil weten wat er in een een Spaanse koopakte staat, doet er goed aan volgend document te lezen.
NUMERO
Nummer van de notariële akte
ESCRITURA DE COMPRAVENTA
(Ver)koopakte
Dan volgt de plaats en datum van tekenen en de gegevens van de notaris
Comparecen
-Gegevens verkopers
-Gegevens kopers
Interpréte (indien van toepassing):
-Gegevens vertaler namens verkopers
Interpréte:
-Gegevens vertaler voor de kopers
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho
Wanneer men in eigen naam tekent.
Zoniet, dan wordt er verwezen naar een machtiging
LES JUZGO CON CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN
Hebben wettelijke capaciteit om deze akte aan te gaan.
I.EXPONEN
De verkopers zijn eigenaar, bijvoorbeeld elk voor de helft, van het volledige object. Dan volgt de beschrijving zoals we die eerder zijn tegengekomen in de Nota Simple, het uittreksel uit het Registro de la Propiedad, in Nederland vergelijkbaar met het Kadaster:
URBAAN of RUSTICO, al naar gelang het soort grond: onroerend goed gelegen in plaatsnaam, met de vermelding van de straat of “partida” (gebied) en oppervlakte van het perceel, indien van toepassing, wordt genoemd.
Dan een beschrijving van de woning of appartement, met eventueel het aandeel in de gezamenlijke elementen indien het een object betreft in een urbanisatie of flatgebouw. Als er een garage of berging bij hoort, wordt deze ofwel apart genoemd (dan kan dat eventueel als los element in de toekomst worden verkocht, onafhankelijk van de woning) ofwel er wordt melding gemaakt dat het onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het geheel.
INSCRIPCION
Inschrijfgegevens van het Register
TITULO
Hoe de huidige eigenaren destijds aan hun eigendom zijn gekomen, met vermelding van datum en notariaat waar dit heeft plaatsgevonden.
REFERENCIA CATASTRAL
Catastraal referentienummer. (In Spanje worden gegevens niet alleen beheerd door Registro, maar ook door Catastro. De gemeenten rekenen hun onroerend goed belasting uit aan de hand v.d. gegevens die in het Catastro bekend zijn.)
POSESION
De overdragende partij verklaart dat het object vrij van huurders is.
CARGAS
De overdragende partij verklaar dat het object vrij van schulden en beslagleggingen is.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
De overdragende partij verklaart “up to date” te zijn met de betaling van de gemeentelijke onroerend goed belasting.
Voorafgaande beweringen zijn bevestigd door SUMA (het kantoor dat de inningen doet) of gemeente en een recent afschrift wordt door de notaris toegevoegd aan de akte.
CERTIFICACION DE EFICIENCIA ENERGETICA
De koper ontvangt bij deze v.d. verkoper het energie-efficiency certificaat. Een kopie wordt, met het registratiedocument, toegevoegd aan de akte.
INFORMACION REGISTRAL
De eerdere beschrijving van de woning, de juridische eigendom en dat het object schuldenvrij is, wordt bevestigd door een recente Nota Simple (uittreksel) uit het Registro, die de notaris opvraagt en als document toevoegt aan de akte.
II. Dat partijen overeenstemmen over te gaan tot (ver)koop, onder de volgende
ESTIPULACIONES
Voorwaarden
TEN EERSTE. Dat de huidige eigenaren aan de kopers het volledige eigendom verkopen en overdragen in de huidige staat zoals bekend bij de kopende partij, voor de prijs van ….
IDENTIFICACIÓN Y CONSTACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO
-Er volgt een beschrijving van de bedragen, data en bankrekeningnummers. Dit is een verplichting die de Spaanse fiscus oplegt. Deze maatregel is bedoeld om het witwassen van geld tegen te gaan en te kunnen traceren dat het geld van betrouwbare bron afkomstig is (dus niet bijv. door drugs- of wapenhandel is verkregen).
Ook worden de inhoudingen vermeld, in geval de verkoper niet Spaans fiscaal resident is, zoals bijvoorbeeld voor de “impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana” (gemeentelijke belasting over de grondwaardevermeerdering, die voor rekening komt van de verkoper).
In geval de verkoper niet Spaans fiscaal resident is: el 3% restante: deze 3% over de verkoopsom wordt ingehouden door de koper om te kunnen voldoen aan de betaling die verderop worden vermeld.
(indien van toepassing:) A efectos fiscales las partes hacen constar:
-partijen verklaren met het oog op de fiscus dat:
a) ze geen fiscaal resident zijn in Spanje
b) dat de kopende partij 3% heeft ingehouden om af te dragen aan de Spaanse schatkist binnen de wettelijke termijn.
De notaris waarschuwt dat deze inhouding binnen een maand dient te worden afgedragen
c) de gegevens van de partij die voor de verkopende partij optreedt als fiscaal representant om berichtgeving van de belastingdienst te ontvangen. Dit is niet verplicht als de verkoper Spaans fiscaal resident is.
d) de gegevens van Viva Gestoria als de kopende partij mij aanwijst als fiscaal representant om berichgeving van de belastingdienst te ontvangen.
SEGUNDA
Alle kosten en belastingen voorvloeiend uit deze akte zullen worden betaald door de kopende partij, behalve de gemeentelijke belasting over de grondwaardevermeerdering, die voor rekening komt van de verkoper. De afdracht kan dus, in geval van toepassing (bij een verkoper die niet fiscaal resident is) door de koper op zich worden genomen. De koper past hiervoor een inhouding toe op de som die de verkoper nog van hem krijgt.
TERCERA
De notaris zal een kopie van de akte sturen naar de gemeente, opdat deze op de hoogte is van de eigendomswijziging die van invloed is op de gemeentelijke belasting over de grondwaardevermeerdering.
APODERAMIENTO:
Verkoper en koper, machtigen meestal een partij aan om de volgende zaken uit te voeren:
1. Contracten afsluiten, wijzigen, afmelden voor water, telefoon, verzekeringen, electra en gas en de betalingen ervan via automatische incasso laten verlopen
2. Hen vertegenwoordigen bij SUMA, incassokantoor voor gemeentelijke belastingen
3. Administratieve handelingen verrichten ten aanzien van de fiscus, voortvloeiend uit de niet fiscaal residenten status, en de (terug)betalingen die daaruit voortvloeien, afwikkelen.
4. Administratieve handelingen en communicatie verrichten tbv de afwikkeling van deze akte, ten aanzien van de uitvoerende publieke organen zoals fiscus, gemeente, Catasto, SUMA en te voldoen aan de verplichtingen aangaande de verschuldigde belastingen.
PROTECCION DE DATOS
Een hele riedel aan tekst om aan te geven dat de persoonsgegevens van alle aanwezigen bewaard worden bij het Notariaat, dat deze benodigd zijn anders kan de notaris zijn functie niet vervullen, dat iedereen ten alle tijde recht heeft op inzage, wijzigen vd persoonlijke gegevens.
Dat de notaris geen inzage zal geven aan derden, tenzij dit een verzoek is komend van een daartoe bevoegde autoriteit.
A) Notaris vermeldt de verplichting om binnen een maand de overdrachtsbelasting te betalen
B) Notaris verwijst naar de wet waarin dit is opgenomen
C) Notaris wijst op de verplichting om binnen een maand aan de gemeente te verzoeken om de belasting op de grondwaardevermeerdering uti te rekenen en indien de verkoper niet fiscaal resident is, de betalingsverplichting hiervan bij de koper komt te liggen
