(English) News

Nieuwe fiscale grondslag Spaanse woning

Sinds eind 2022 heeft uw Spaanse woning er een fiscale grondslag bij: el valor de referencia, oftewel referentiewaarde. Deze waarde wordt bepaald door het Spaanse overheidsorgaan Catastro. Deze fiscale grondslag zorgt her en der voor verwarring, want er bestaat al jaar en dag el valor catastral wat – hoewel ook wordt bepaald door hetzelfde Catastro – dus niet hetzelfde is als el valor de referencia.

Ik zal hieronder uitleggen wanneer uw Spaanse woning met welke fiscale grondslag te maken krijgt.

Fiscale grondslag Spaanse woning 1: Valor de referencia

El valor de referencia is van belang bij aankoop van de woning. Het is namelijk de fiscale grondslag voor de overdrachtsbelasting, tenzij de koopwaarde hoger ligt dan de valor de referencia. In de meeste gevallen ligt de koopwaarde hoger dan de valor de referencia en betaalt u dus overdrachtsbelasting over de koopwaarde zoals deze in de notariële koopakte staat vermeld. De notarissen hebben sinds kort de verplichting om de valor de referencia te vermelden in de koopakte.

Het gevolg is dat het voor de koper steeds minder interessant gemaakt wordt om een (groot) gedeelte van de koopprijs “buitenom de akte” te betalen. Want als daarmee de officiële koopwaarde onder de valor de referencia duikt, moet de koper alsnog de overdrachtsbelasting over de valor de referencia betalen.

Een voorbeeld: stel u koopt een Spaanse woning voor 200.000 euro in de deelregio Valencia, alwaar de overdrachtsbelasting 10% is.

Meer lezen

Hypotheek Spanje

Steeds meer mensen hebben zin om een huis te kopen in Spanje. En steeds minder mensen hebben het volledige bedrag klaarstaan op hun bankrekening. Dan onstaat al snel de vraag of het mogelijk is: een hypotheek Spanje?

Om een inschatting te maken of een hypotheek Spanje haalbaar is, zet ik de volgende pijlers op een rij, die niet veel afwijken van een Nederlandse hypotheek: het onderpand, de looptijd en de schuldnemer.

Taxatiewaarde versus koopwaarde hypotheek Spanje

Een Spaanse bank zal in de regel maximaal 70% willen uitlenen van de taxatiewaarde of de koopwaarde en kijkt daarbij naar de laagste waarde van die twee. Indien u op websites hogere percentages tegenkomt, dan is dat waarschijnlijk bedoeld voor ingezetenen die in Spanje loonbelasting betalen. Dat betekent dat uw eigen inleg minimaal 30% dient te zijn. En ook de overdrachtsbelasting (ca. 8%-10%) en overige kosten (notaris, Registro, gestoria, etc.) moet u uit eigen middelen betalen. Goed te weten: de aanvraag voor een hypotheek Spanje wordt een stuk makkelijker positief beoordeeld als u niet meer dan 50% nodig heeft van de bank.

Meer lezen

Op 2 september voel ik een knobbeltje. “Het zal wel een kieste zijn” is mijn eerste gedachte. Toch maak ik gelijk een afspraak met de huisarts, bij wie ik de volgende dag al terecht kan. Deze waagt zich niet aan een diagnose en verwijst me “con urgencia” door naar het ziekenhuis in San Juan. Wat daarop volgt is een aaneenschakeling van onderzoeken: echo, MRI-scan, punctie, CT-scan, nog een echo. De arts die de punctie doet waarschuwt me “bereid je voor op slecht nieuws”. Ik blijf steeds optimistisch tot ik op een vrijdag een telefoontje krijg met de mededeling “dat er op de CT-scan een vlekje is geconstateerd op de lever wat nader onderzoek behoeft”. Op dat moment zit ik te lunchen met m´n zoon. Ik waag me er niet aan inhoudelijk iets te vragen om hem niet ongerust te maken. Ik hou me groot, maar beleef de dagen erop in een staat van paniek. Ik zie mezelf al uitgemergeld door de kanker aan m´n einde komen. Is dat het laatste wat mijn kinderen van me gaan zien? Een aanvullend onderzoek. De donderdag erop komt de verlossing “er is toch niets te zien”. Op 29 september volgt de bespreking met de ginecoloog, de resultaten van de punctie duiden op een tumor van het type “triple negative”. Ik mag kiezen: eerst operatie, dan chemo of andersom. Ik ben verbluft: is deze keuze werkelijk aan mij?

Meer lezen

  

De spanning stijgt want 22 december is het weer zover… Dan “cae el gordo“, oftewel dan “valt de dikke“, waarmee de hoofdprijs van 4 miljoen euro wordt bedoeld tijdens de traditionele Kerstloterij in Spanje. Misschien heeft u de leus wel gezien die op allerlei verkooppunten hangt “Y si cae aquí..?” (Wat als ie hier valt..?), waarmee wordt geappelleerd aan de angst om voorbij te gaan zonder een lot te kopen, want stel je voor…

Ikzelf eindig meestal ook met meer loten dan in eerste instantie de bedoeling. Want langs alle kanten worden ze je aangeboden. Via de voetbalclub van je zoon, de manage van je dochter, je vaste benzinestation, het buurtcafé… En kost een lot bij de officiële kiosken 20 euro, vele verenigingen en kleine ondernemers proberen er een centje aan te verdienen door de loten (door) te verkopen voor 23 euro.

Ook tegen familie, vrienden en collega´s kun je eigenlijk geen “nee” zeggen, wanneer zij “hun lot met je willen delen”. En in plaats van te betalen met geld, geef je in ruil de helft van één van je eigen loten; in de praktijk gebeurt dit via een kopie van het lot waar je je naam op schrijft. Nou, dat systeem is dus niet waterdicht! Want wat gebeurt er als het origineel van een winnend lot thuis ligt bij die goede collega..?

Meer lezen

Of ik Nederland niet mis. De saucijzenbroodjes, krentenbollen en komijnekaas. Het Sinterklaasfeest. Op vrijdagmiddag bitterballen in de kroeg. Gezellig koffiedrinken. Reizen met de trein door groene weilanden met grazend vee. Lekker bijkletsen over de laatste tv-programma´s. Familie om de hoek. Creatieve kinderfeestjes en innovatief zakendoen. De recht-voor-je-raap mentaliteit.

Natuurlijk mis ik Nederland. Maar met de jaren -17 inmiddels- wordt het steeds minder. De typisch Nederlandse producten en snacks zijn in bepaalde supermarkten ook hier gewoon te koop. Ik kom daar nog zelden. En als ik af en toe in Nederland ben, smaken zelfs de heerlijkheden van weleer niet meer zoals vroeger. De Spaanse manier van eten verwent je. Na 3 dagen Nederland denk ik “alweer brood..? Wanneer gaan we nou echt eten?”

Meer lezen

Spaanse bankrekening bij Openbank.nl

Een alternatief in opkomst is het openen van een Spaanse bankrekening via Openbank. Middels een samenwerking met de Spaanse Banco Santander kunt u een Europese bankrekening openen met een IBAN nummer bestaand uit de vereiste 22 karakters. Het openen van de rekening kan gewoon via de website www.openbank.nl. En mocht er een vraag of probleem zijn, kunt u terecht via een Nederlands telefoonnummer bij Nederlandssprekend personeel. Het aanhouden van de rekening is – voor zover ik heb begrepen – kosteloos en is ook gewoon bruikbaar voor betalingen in eigen land en de rest van Europa. Wanneer u een Spaanse bankcheque nodig heeft kunt u deze eenvoudig via een speciaal formulier aanvragen en dan wordt de cheque op de ochtend van de overdracht middels een koerier bij de Spaanse notaris afgeleverd. De commissie bedraagt 0,2% van het bedrag op de cheque; er is helaas geen maximum, dus bij bedragen boven de 150.000 euro wordt de cheque duurder dan die van de Sabadell.

Spaanse bankrekening bij Banc Sabadell

Tot voor kort vroeg ik voor bijna al mijn klanten een Spaanse bankrekening aan bij de Banc Sabadell. Echter, het openen van de rekening bij deze Spaanse bank wordt steeds omslachtiger en het aanhouden van de rekening steeds duurder. Momenteel dient men een aangifte loonbelasting te sturen, een bewijs van het fiscale adres te kunnen overleggen en zelf persoonlijk aanwezig te zijn om de Spaanse bankrekening te kunnen openen. Een Key Account kost 40 euro per 3 maanden, een Expansion Account (vereiste: maandelijkse minimale storting van 700 euro) 15 euro per kwartaal. Tevens wordt eens per twee jaar 35 euro per rekeninghouder aan administratiekosten in rekening gebracht voor de verplichting die de bank heeft om een verklaring op te stellen dat u een “no residenten” rekening heeft. De commissie voor de hiervoor besproken bankcheque zijn bij een Key Account 0,4% van het bedrag op de cheque met een maximum van 300 euro. Dit tarief wordt verlaagd naar 150 euro indien men tegelijkertijd een opstal/inboedelverzekering afneemt.

Meer lezen

Nieuwbouw Spanje

Bij nieuwbouw Spanje komt komt heel wat documentatie kijken.  Nadat de hele transactie is afgewikkeld en nadat u naar de notaris bent geweest, zou u uiteindelijk het volgende in bezit moeten hebben: escritura (notariële koopakte), bewijs dat de AJD belasting (huidig 1,5%) is betaald en een Nota Simple actualizada (dit is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad, zeg maar Kadaster, waaruit blijkt dat het eigendom op uw naam is geregistreerd).  Daarnaast zou u moeten hebben gekregen: licencia de ocupación (gemeentelijke bewoonbaarheidsverklaring), libro de edificio (een dik boekwerk met de gegevens van toeleveranciers en materialen), boletines luz y agua (dit zijn de technische gegevens t.b.v. water- en electravoorzieningen en een kopie v.d. Seguro Decenal (dit is de 10 jarige bouwgarantie). Meer lezen

Modelo 210 Spanje belasting

De Spaanse belastingdienst verlangt van iedereen met onroerend goed in Spanje belastingafdracht. Als u in Nederland of België inkomstenbelasting betaalt en u heeft een huis in Spanje, dan is Modelo 210 bedoeld voor u. Wie in Spanje fiscaal resident is en dus zijn of haar inkomstenbelasting in Spanje aangeeft, heeft niets te maken met Modelo 210.

Echter, de meesten onder u zijn fiscaal resident in het thuisland België of Nederland en dus niet in Spanje. U moet dan apart aangifte en afdracht in Spanje doen over de waarde van uw Spaanse huis. Het gaat hier over belasting die de Spaanse staat int. Niet te verwarren dus met de gemeentelijke onroerend goed belasting, oftewel IBI. De IBI is eenvoudig: de gemeente of SUMA rekent uit hoeveel gemeentelijke belasting u verschuldigd bent en stuurt hiervan een rekening. Na de eerste betaling kunt u bovendien opdracht geven tot een automatische incasso en dan heeft u er vervolgens geen omkijken meer naar.

Echter, voor de staatsbelasting waar we het nu over hebben, dient u zelf aangifte te (laten) doen, via het beruchte Modelo 210. Bovendien komt de aangifteplicht elk jaar terug en de betaling kan niet geautomatiseerd worden. De officiële benaming van de Spaanse belastingdienst luidt: Modelo 210. IRNR. Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente. Het betreft dus wel degelijk een speciale vorm van inkomstenbelasting, ook al haalt u helemaal geen inkomsten uit de woning.

Meer lezen

Oprichten Spaanse BV – Sociedad Limitada

Een Spaanse BV – Sociedad Limitada (S.L.) –  is min of meer vergelijkbaar met een Nederlandse Besloten Vennootschap (B.V.). In de praktijk is de Spaanse BV een soort vorm tussen wat wij kennen als V.O.F. en B.V. Aangezien Spanje geen V.O.F. als ondernemingsvorm kent, ga je van autonomo (zelfstandig ondernemer met persoonlijke aansprakelijkheid) direct over op een S.L. (een bedrijfsvorm waarbij je persoonlijke aansprakelijkheid dus beperkt is).

In de onderstaande uitleg over hoe het oprichten Spaanse BV, oftewel Sociedad Limitada, in zijn werk gaat, ga ik ervan uit dat de betrokkenen in ieder geval in het bezit zijn van een N.I.E.

Om een S.L. te kunnen oprichten dien je de volgende stappen te doorlopen:

 1. Het registreren van de naam van de S.L.

Oprichten Spaanse BV gaat niet zonder naam. Om een naam te kunnen registreren, moet je verplicht 3 namen bedenken, een naam die je voorkeur heeft, en nog 2 alternatieven. De 3 namen dien je bij het Registro Mercantil Central (Centraal Handels Register) aan te melden, in volgorde van wenselijkheid. Het Registro checkt of de naam van de eerste keuze nog vrij is en niet verwarrend is met een eventuele reeds bestaande naam. Mocht er een probleem zijn met de naam van de eerste keuze, gaat men over op checks voor de naam van de tweede en eventueel derde keus. Als er geen probleem is om de naam te registreren, ontvang je er een certificaat van met een geldigheidsduur van 6 maanden. Binnen deze 6 maanden moet je dan je S.L. oprichten, anders vervalt je recht op de naam.

Meer lezen

Volmacht kopen in Spanje

Alles over met een volmacht kopen in Spanje.

Kopen op afstand

Wie in deze coronatijd wil kopen in Spanje, is soms aangewezen op het kopen op afstand. Of dat kan? Jazeker. Na een voorselectie via Internet, krijgt u middels videobeelden een behoorlijk goede indruk van het huis. U kunt een familielid in de buurt of ander vertrouwenspersoon vragen om een bezichtiging te doen met video-call. Hij of zij kan dan tevens vastleggen hoe de nabije omgeving eruit ziet en vastleggen hoe het zit met de geluiden, de geuren en overige voorwaarden die een locatie aantrekkelijk – of juist niet – maken.

Ook voor het onderhandelen, tekenen van het onderlinge koopcontract en verrichten van de aanbetaling hoeft u de reis naar Spanje niet te ondernemen. Met goede begeleiding kan dit allemaal online en op afstand gebeuren.

Formele overdracht

Voor het tekenen van de notariële akte kan er een volmacht worden opgemaakt. Zo kunt u tóch rechtmatig eigenaar worden van het huis, met een volmacht kopen in Spanje. Een Nederlandse notaris maakt een volmacht op, naar een model van de Spaanse notaris. U wijst iemand aan die als gevolmachtigde optreedt om namens u de Spaanse koopakte te tekenen. De aanvraag voor een NIE nummer kan ook in de volmacht worden opgenomen.

Apostille en beëdigde vertaling volmacht

Wilt u met een volmacht kopen in Spanje, dan is de Nederlandse volmacht meestal niet voldoende. Allereerst dient de volmacht door de rechtbank te worden voorzien van een apostille.  Dan moet volmacht inclusief apostille worden vertaald door een beëdigd vertaler, die bovendien erkend is door het Spaanse ministerie. Beide originele afschriften moeten in het bezit geraken van de gevolmachtigde, bijvoorbeeld per koerier, waarmee deze er naar de Spaanse notaris kan om de akte te verlijden.

Coördinatie

Viva Gestoria heeft inmiddels, mede dankzij de situatie rondom het coronavirus, veel ervaring met het via een volmacht kopen in Spanje. Zowel de inhoud van de volmacht, coördinatie met uw Nederlandse notaris, apostille als beëdigde vertaling, kunt u met een gerust hart aan ons overlaten.