Nieuwe fiscale grondslag Spaanse woning
Sinds eind 2022 heeft uw Spaanse woning er een fiscale grondslag bij: el valor de referencia, oftewel referentiewaarde. Deze waarde wordt bepaald door het Spaanse overheidsorgaan Catastro. Deze fiscale grondslag zorgt her en der voor verwarring, want er bestaat al jaar en dag el valor catastral wat – hoewel ook wordt bepaald door hetzelfde Catastro – dus niet hetzelfde is als el valor de referencia.
Ik zal hieronder uitleggen wanneer uw Spaanse woning met welke fiscale grondslag te maken krijgt.
Fiscale grondslag Spaanse woning 1: Valor de referencia
El valor de referencia is van belang bij aankoop van de woning. Het is namelijk de fiscale grondslag voor de overdrachtsbelasting, tenzij de koopwaarde hoger ligt dan de valor de referencia. In de meeste gevallen ligt de koopwaarde hoger dan de valor de referencia en betaalt u dus overdrachtsbelasting over de koopwaarde zoals deze in de notariële koopakte staat vermeld. De notarissen hebben sinds kort de verplichting om de valor de referencia te vermelden in de koopakte.
Het gevolg is dat het voor de koper steeds minder interessant gemaakt wordt om een (groot) gedeelte van de koopprijs “buitenom de akte” te betalen. Want als daarmee de officiële koopwaarde onder de valor de referencia duikt, moet de koper alsnog de overdrachtsbelasting over de valor de referencia betalen.
Een voorbeeld: stel u koopt een Spaanse woning voor 200.000 euro in de deelregio Valencia, alwaar de overdrachtsbelasting 10% is.
De valor de referencia van de betreffende woning is 180.000 euro. De verkoper wenst 30.000 euro “onder tafel” te ontvangen en 170.000 euro op te nemen als officiële koopwaarde in de notariële akte. Een veel gehoord argument is dat u op die manier 3.000 euro overdrachtsbelasting bespaart. Echter zult u in dit geval overdrachtsbelasting moeten betalen over 180.000 euro, d.w.z. 18.000 euro, waarmee uw korte termijn voordeel geen 3.000, maar slechts 2.000 euro is.
Een gevolg voor de koper die met hypotheek zijn Spaanse woning koopt is dat de taxatiewaarde als fiscale grondslag met deze nieuwe regelgeving buiten spel is gezet. Tot september 2022 was de fiscale grondslag namelijk de hoogste van de twee waarden: (officiële) koopwaarde of taxatiewaarde. Dat scheelt tenminste. Want in de praktijk komt het wél regelmatig voor dat de taxatiewaarde van een Spaanse woning hoger is dan de koopwaarde.
Een voorbeeld: stel u koopt dezelfde Spaanse woning voor 200.000 euro, maar nu met hypotheek. De valor de referencia van de betreffende woning is 180.000 euro. De taxatiewaarde van de betreffende woning is 215.000 euro. In het verleden zou u dan 10% overdrachtsbelasting hebben betaald over 215.000 euro, tegenwoordig dus “maar” 10% over 200.000 euro.
Fiscale grondslag Spaanse woning 2: Valor catastral
El valor catastral is van belang gedurende de looptijd van het bezit van de Spaanse woning. El valor catastral is namelijk de fiscale grondslag voor de gemeentelijke onroerend goed belasting (I.B.I.=impuestos de bienes inmuebles). Op basis van deze waarde -vermenigvuldigd met een factor die door de gemeente bepaald wordt- betaalt u jaarlijks de gemeentelijke onroerend goed belasting. Tevens, in het geval u in Spanje als niet fiscaal resident wordt aangemerkt, is dit de fiscale grondslag voor de berekening van de zogeheten impuesto de no residentes, de landelijke rendementsbelasting die via het Modelo 210 wordt aangegeven.
De totale valor catastral wordt opgedeeld in een valor catastral del suelo (=catastrale waarde van de grond) en een valor catastral de la construcción (=catastrale waarde van de bebouwing). De valor catastral de la construcción is van belang voor de verkoper van een Spaanse woning. Immers, de belasting gerekend over de meerwaarde die de grond in de looptijd heeft gekregen , komt als enige belasting voor rekening van de verkoper. Voor de koper is het van belang om te weten of de verkoper fiscaal resident in Spanje is of niet, aangezien hij/zij de verplichting om deze belasting af te dragen (namens de verkoper!) in de schoenen geschoven krijgt op in het geval de verkoper geen fiscaal resident in Spanje is!
