Legaliteit onroerend goed Spanje
Legaliteit van een Spaanse woning is nogal “een dingetje” om het zo maar eens uit te drukken. Er doen vele verhalen de ronde op Internet aangaande de legaliteit van Spaanse huizen en meestal zijn ze ten dele waar. Urbano, rústico, casa de campo, legaliseren, consolideren, proyecto de minimización, bewoonbaarheidsverklaring… de termen vliegen om je oren en het lijkt razend ingewikkeld. Laten we eens stap voor stap kijken hoe het nou eigenlijk écht zit en wat de eventuele consequenties zijn.
We gaan in dit artikel uit van de Comunidad Valenciana (provincies Alicante, Valencia en Castellon). En hoewel er algemene regelgeving bestaat voor deze gehele autonome deelregio, zijn gemeenten toch behoorlijk van invloed op wat er wel en niet kan. Het begint dus allemaal met de vraag binnen welke gemeentegrenzen het huis waarop uw oog gevallen is, ligt.
Elke gemeente heeft een Plan General Urbanístico (“PGU”). In dit plan worden de verschillende zones aangeduid, oftewel bepaald welk gebied van het soort urbano is, urbanizable of no urbanizable. In dit artikel ga ik in op urbano en no urbanizable, dat zijn de twee waarmee mijn kopers het vaakst worden geconfronteerd. Daarbinnen zijn er verschillende toepassingsmogelijkheden. De grond kan bijvoorbeeld worden gekenmerkt als “residencial”, “agrario” of “protegido”. Die drie zijn in grote lijnen de belangrijkste.
Urbano
Als de zone urbaan is en residencial, is de woning in bijna alle gevallen gebouwd nadat er eerst een bouwvergunning is aangevraagd bij de gemeente. De architect, die verplicht betrokken is geweest bij de bouw, heeft een projectplan ingediend waarbij rekening is gehouden met de urbanistische normeringen en op basis daarvan is een vergunning verkregen. Na afloop van de bouw controleert de gemeentelijk architect of de bouw is verlopen volgens de verleende vergunning en als dat zo is, kan de eigenaar een “licencia de ocupación” oftewel bewoonbaarheidsverklaring aanvragen die dan door de gemeente wordt verstrekt. Helaas is het zo dat tegenwoordig bij vele gemeenten er een procedure is ingesteld waarbij de architect van de bouwer/eigenaar een zogeheten “declaración responsable” indient bij de gemeente. In een declaración responsable verklaart de architect dat alles volgens de vergunning is verlopen. Dat geldt dan als een soort van (tijdelijke) vervanger voor de bewoonbaarheidsverklaring. Meestal volgt daarna dan de echte bewoonbaarheidsverklaring, maar dat kan op zich laten wachten en sommige gemeenten geven niet eens meer de echte bewoonbaarheidsverklaring uit. Dit kan eventueel een probleem vormen in geval de watermaatschappij een bewoonbaarheidsverklaring vereist alvorens het contract op naam over te zetten.
No urbanizable
Als de zone no urbanizable is, is oplettendheid extra geboden. Indien deze grond wordt gekenmerkt als agrario común bijvoorbeeld, is het in de meeste gevallen mogelijk op legale wijze een woning te bouwen als het perceel minimaal 10.000 m2 bedraagt en er ook aan de verdere normen van de gemeente wordt voldaan. Niet meer dan 2 verdiepingen, maximaal 7 meter hoogte, maximaal 2% bebouwing, minimaal 10 meter van de weg of de buren, om maar eens wat gangbare voorbeelden te noemen. Let op: de normeringen kunnen per gemeente verschillen. Indien de (eerste) eigenaar legaal heeft gebouwd, betekent dit dat er destijds vooraf bij de gemeente een vergunning is verkregen. En dat na afloop een bewoonbaarheidsverklaring is verstrekt. In gebieden met de denominatie “protegido” kan in vele gevallen niet (meer) legaal worden gebouwd of slechts onder bijzondere omstandigheden. Samenvattend: onroerend goed is legaal als het met een gemeentelijke bouwvergunning is gebouwd en er na afloop een bewoonbaarheidsverklaring is verkregen.
Gelegaliseerd of geconsolideerd
Van vele plattelandswoningen, oftewel casa de campo, wordt beweerd dat ze zijn gelegaliseerd. Meestal heeft “men” (eigenaar, makelaar) het mis en is de woning in het beste geval geconsolideerd.
Geconsolideerd
Als een woning op het platteland, ooit gebouwd zonder vergunning, maar lang genoeg staat zonder dat de gemeente daartoe in opstand is gekomen, is het mogelijk dit onroerend goed te consolideren, ook als het niet aan de urbanistische normen voldoet. Stel je hebt een perceel van 5.000 m2 (in plaats van de vereiste 10.000 m2) en daarop staat een huis van 250 m2 (hetgeen de 2% bebouwing overschrijdt) en je wilt dat dit huis als zodanig wordt vastgelegd in het Registro de la Propiedad (=eigendommenregister, vgl. Kadaster). Dat kan onder de volgende voorwaarden:
- er is van de gemeente op papier de bevestiging dat zij nog nooit een schrijven hebben verstuurd met het verzoek de boel af te breken (declaración de no infracción urbanística heet deze verklaring)
- aantoonbaar middels archiefbeelden uit het Catastro dat het huis/schuur/zwembad/etc. er al meer dan 15 jaar staat
Een architect maakt dan tekeningen, beschrijvingen en geo-referentiecoördinaten. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte. Er wordt belasting betaald over de waarde van de bebouwing. De akte wordt ingeschreven in het Registro de la Propiedad.
Hiermee is het huis dan wel zichtbaar in het Registro de la Propiedad (en daarmee een belangrijke juridische stap gezet), maar daarmee niet gelegaliseerd volgens de criteria van de gemeente. In de meeste gemeenten is het bij geconsolideerde woningen daarom niet mogelijk een bewoonbaarheidsverklaring aan te vragen, noch vergunningen voor uitbreidingswerkzaamheden of (legaal) plaatsen van zonnepanelen. Er zijn echter uitzonderingen, dus navraag bij de betreffende gemeente kan interessant zijn. Of een bewoonbaarheidsverklaring nodig is voor het watercontract is van maatschappij tot maatschappij verschillend.
Gelegaliseerd
Vroeger was het niet mogelijk om een plattelandswoning achteraf te legaliseren. Echter, er is wetgeving in het leven geroepen die dit mogelijk maakt. Ojo! (=let op!), dit is beslist geen sinecure. De procedure heet voluit: Minimización del impacto territorial, afgekort MIT. Er is een handleiding voor de uitvoer uitgebracht door de Comunidad Valenciana van maar liefst 78 pagina´s. Waar je in ieder geval rekening mee dient te houden is:
- een lange doorlooptijd
- het inschakelen van een architect
- het betalen van gemeentelijke leges
- het beschikken over een sceptic tank volgens de nieuwe Europese normering
- goedkeuring verkrijgen van zowel de gemeente als de generalitat Valenciana (autonome deelregering)
Nog niet alle gemeenten hebben de regionale wetgeving verwerkt in hun gemeentelijke normering t.b.v. de uitvoer. Het is op dit moment pionieren dus en er zijn tot op heden nog maar zeer weinig plattelandswoningen die het gehele traject hebben doorlopen en daarmee de bewoonbaarheidsverklaring hebben verkregen.
Naar de toekomst is dit toch de weg om te bewandelen. Vanaf het moment dat je de bewoonbaarheidsverklaring van de gemeente hebt, kun je dus vergunning gaan aanvragen voor zaken als het bijbouwen, zonnepanelen, etc.
