Spaans huis verkopen – ken de 7 kosten die uw opbrengst verlagen
Als u op het punt staat uw Spaanse huis te verkopen, is het goed om vooraf zorgvuldig in kaart te brengen met welke kosten en belastingen u geconfronteerd gaat worden. Zo voorkomt u verrassingen en kunt u de verkoopprijs bepalen waarmee u het gewenste bedrag overhoudt. We zetten de 7 belangrijkste kostenposten op een rij.
1. Makelaarscommissie
Waarschijnlijk brengt u de verkoop van uw Spaanse huis onder bij een of meerdere makelaar(s). Rekent uw makelaar 3% of 5% en komt hier nog IVA (Spaanse BTW) overheen?
2. Winstbelasting
De huidige belasting die u betaalt over de verkoopwinst bedraagt 19%. Voor het berekenen van de winst wordt uitgegaan van de officiële verkoopwaarde – officiële aankoopwaarde. Weet u voor welke waarde uw huis is opgenomen in de escritura (Spaanse koopakte)? Aantoonbare kosten mag u aftrekken voor de winstbepaling. Heeft u overal facturen van?
Een bijzonder aspect van de winstbelasting die u als no resident moet betalen, is dat er sowieso bij de notaris 3% van de verkoopprijs wordt ingehouden en als voorschot aan de belastingdienst wordt afgedragen. Is de werkelijke winstbelasting hoger, dan dient u een aanvullende betaling te doen. Is de werkelijke winstbelasting lager (of 0), dan kunt u een verzoek tot terugvordering indienen.
3. Plusvalia Municipal
Over de waardestijging van de grond moet u als verkoper apart belasting betalen, en wel aan de gemeente. Hoeveel dit is hangt af van de catastrale waarde van de grond en hoelang u de woning in bezit heeft gehad. Afhankelijk van de gemeente en het soort grond (rustico of urbano) lopen de bedragen uiteen van enkele tientjes tot duizenden euro´s. Welke bedrag plusvalia bent u verschuldigd?
4. CEE
Als verkoper bent u verplicht een Certificado de Eficiencia Energética (energiecertificaat) af te geven aan de koper. Alleen een daartoe bevoegd architect kan een dergelijk certificaat afgeven. Het tarief hiervoor ligt rond de 150-250 euro.
5. Inlossing hypotheek
Indien u destijds een hypotheek heeft afgesloten, dan zal u deze bij verkoop hoogstwaarschijnlijk inlossen. De koper zal van u eisen dat u de woning vrij van schulden oplevert. Aan het cancellen van een hypotheek zijn kosten verbonden: notaris, register, advocaat/gestor en eventueel een boete/commissie voor vervroegd aflossen. Onder welke condities kunt u de Spaanse hypotheek inlossen?
6. Legalisering
Kopers worden steeds wijzer. Steeds minder transacties vinden doorgang waarbij niet alle geconstrueerde meters officieel in de akte en dus in het Registro worden bijgeschreven. Indien er op uw perceel is bijgebouwd zonder vergunning en zonder aanvulling in het Registro, kan de koper eisen dat u deze situatie eerst legaliseert. Afhankelijk van de mate van overtreding kan dit meestal middels het inschakelen van een architect worden rechtgezet, maar hieraan zijn uiteraard kosten verbonden. Hoe staat uw huis beschreven in het Registro? Is alle bebouwing legaal?
7. Onderhandelingsruimte
Hoe ver bent u bereid met de prijs te zakken? Deze factor heeft u volledig zelf in de hand. Hoe dan ook, het is goed hierover van tevoren na te denken. Zet u het huis tegen een zo scherp mogelijke prijs in de markt of steekt u wat hoger in zodat u op een lager bod kan ingaan?
Wilt u niet minder overhouden dan vooraf gedacht? Wenst u inzicht in het bepalen van de juiste verkoopprijs? Neem vrijblijvend contact op met Viva Gestoria.
