Nieuwe Spaanse hypotheekwet – wat betekent het voor jou

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 10 punten op rij

Nieuwe Spaanse hypotheekwet trad afgelopen 16 juni in werking. Met de nieuwe wet wordt beoogd de consument beter te beschermen en het grote aantal rechtszaken veroorzaakt door hypotheekdisputen te verlagen. Er doet over dit onderwerp al weer veel informatie de ronde op Internet, en niet altijd de juiste. Hieronder zetten we in heldere taal en in detail de belangrijkste wijzigingen op een rij. Zo lees je precies wat de nieuwe Spaanse hypotheekwet voor jou kan betekenen.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 1. Andere verdeling van de kosten

Wie in Spanje een huis koopt met hypotheek, tekent 2 notariële akten: 1 voor de eigendomsoverdracht en 1 voor het vestigen van de hypotheek op het onroerend goed waarvan je eigenaar wordt. Dat blijft zo, ook met de nieuwe wet.

Echter, tot voor kort stelden de meeste Spaanse banken de hypotheekvoorwaarden zodanig op dat alle bijkomende kosten van het tekenen van de hypotheekakte voor rekening kwam van de klant. We hebben het dan over de rekening van de notaris voor de hypotheekakte, het eigendommenregister voor de inschrijving en de belasting AJD (momenteel 1,5% in de Comunidad Valenciana). Bovendien stelden de banken vaak verplicht dat hun eigen gestoria bepaalde administratieve zaken deed en dat de klant ook hiervoor een rekening moest betalen. Daar komt nu verandering in. Al deze kosten komen nu wettelijk voor rekening van de bank. Het enige wat de bank nog in rekening mag brengen bij de klant zijn de taxatiekosten.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 2. Meer bescherming van de consument

Op verordering van de EU moest er wetgeving komen om de consument beter te beschermen. De Spaanse overheid heeft daar gehoor aan gegeven en er tevens meer transparantie aan toe willen voegen. Op zich een goed streven, maar de praktische uitwerking ervan behelst een extra bezoek aan de bank om een formulier te tekenen, en een extra bezoek aan de notaris voorafgaand aan het tekenen van de notariële hypotheekakte. De overheid heeft daarmee volledig de haalbaarheid voor buitenlandse kopers over het hoofd gezien. Hieronder de concrete uitwerking.

De bank dient aan de consument een document af te geven waarin zijn persoonlijke hypotheekofferte precies wordt weergegeven, volgens Europese standaard, het zogeheten FEIN document. Dit document dient een geldigheidsduur te hebben van tenminste 10 dagen. Binnen deze geldigheidsduur moet je als klant de FEIN tekenen voor akkoord en de meeste banken zullen vereisen dat je dit persoonlijk komt doen. Pas nadat je de FEIN bij de bank getekend hebt, en de notaris ontvangst van de getekende FEIN heeft bevestigd kan de hypotheekakte getekend worden, met inachtneming van minimaal 10 dagen gerekend vanaf ontvangstbevestiging notaris. Indien je een hypotheek hebt aangevraagd met variabele rente, is de bank verplicht een aantal scenario´s uit te werken met mogelijke rentestanden, zodat je ongeveer weet wat je in de toekomst zal moeten betalen. Naast de FEIN wordt er nog een ander document overhandigd, FiAE, met daarin uitgelicht de belangrijkste clausules van de contractuele verbinding.

Tenminste 2 dagen voorafgaand aan het tekenen van de notariële hypotheekakte, ben je verplicht een extra bezoek aan de notaris af te leggen voor een (gratis) consult. De notaris dient te onderzoeken of je alle informatie hebt gekregen en of je de condities en de implicaties goed hebt begrepen. Zonder deze voorafgaande “test” kan de eigenlijke akte niet worden getekend.

Een andere bescherming zit hem in het verbod voor notarissen om nog langer zogeheten “misbruikclausules” te tekenen. Deden ze dat dan? Een voorbeeld ter verduidelijking. Het grote merendeel van de hypotheken in Spanje zijn gebaseerd op variabele rente. In het verleden zijn vele van dergelijke hypotheken getekend met een bodemrente. Dat betekende dat als de marktrente fors daalde, je daar als klant beneden een bepaalde waarde niet meer van meeprofiteerde omdat je tóch een minimale rente moest betalen, van bijvoorbeeld 3%. Aangezien het hogergerechtshof in Spanje deze clausules nietig heeft verklaard, is het de notaris verboden nog langer hypotheekaktes waarin dit soort clausules voorkomen, te tekenen.

Wegens bovenstaande nieuwe regels is een strakke planning vereist en zeker als je uit het buitenland moet overkomen is het onontbeerlijk in Spanje een contactpersoon te hebben die het allemaal voor je coördineert.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 3. Minder boetecommissie voor vervroegde aflossing

Als je een bepaald bedrag hebt geleend en hierop vervroegd extra wil inlossen, mag de bank hiervoor een soort “boetecommissie” rekenen. De hoogte van deze commissies was al aan banden gelegd, maar is met de nieuwe wet nog verder naar beneden bijgesteld.

Bij het afsluiten van een Spaanse hypotheek met variabele rente heb je als klant nu de keuze tussen 0,25% gedurende de eerste drie jaar of 0,15% gedurende de eerste vijf jaar. Na de eerste drie of vijf jaar (afhankelijk van je keuze dus) is gedeeltelijk of volledig vervroegd aflossing niet meer belast met een boetecommissie. (De percentages waren 0,5% gedurende de eerste vijf jaar en 0,25% gedurende de rest van de looptijd). Bij een vaste rente hypotheek was de maximale commissie 2,5%, dat is nu 2% geworden gedurende de eerste 10 jaar en 1,5% daarna.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 4. Overstappen van variabele naar vaste rente

Indien je voor een hypotheek kiest met variabele rente, maar later wilt overstappen naar vaste rente, dient de bank daaraan mee te werken. Intern kan dit geregeld worden, zonder noodzaak naar de notaris te gaan voor een nieuwe hypotheekakte, dit wordt “novación” (vernieuwing) genoemd. Of je kan opteren naar een andere bank te gaan, dit wordt “subrogación” (overname) genoemd. De bank mag slechts een maximum commissie rekenen van 0,15% gedurende de eerste drie jaar looptijd, daarna is een dergelijke wijziging zelfs gratis.

Deze regelgeving is óók van toepassing op hypotheken die zijn afgesloten voor 16 juni 2019.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 5. Vrijheid om van bank te wisselen

Onder de vorige wetgeving, was je verplicht om bij je oude bank te blijven, indien deze je dezelfde of betere aanbieding deed als een concurrent op het moment dat je de intentie had naar een andere bank over te stappen en je hypotheek te verhuizen.

Deze verplichting heb je niet meer, je bent vrij om gedurende de looptijd je hypotheek bij een andere bank onder te brengen, indien die andere bank daar middels een “subrogación” (overname) in geïnteresseerd is.

Deze regelgeving is óók van toepassing op hypotheken die zijn afgesloten voor 16 juni 2019.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 6. Executie en inbeslagname door bank

In geval van achterstallige betalingen, heeft de bank het recht de woning –immers onderpand- in beslag te nemen. Onder de nieuwe regelgeving moet de bank wachten tot:

-er minstens 12 maanden niet betaald is of een minimum betalingsachterstand is ontstaan van 3% van de geleende som, gedurende de eerste helft van de looptijd

-er minstens 15 maanden niet betaald is of een minimum betalingsachterstand is ontstaan van 7% van de geleende som, gedurende de tweede helft van de looptijd

Deze regelgeving is óók van toepassing op hypotheken die zijn afgesloten voor 16 juni 2019.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 7. Gerelateerde producten als hypotheekvoorwaarde

In veel gevallen hebben de Spaanse banken de afname van gerelateerde producten als voorwaarde gesteld voor het verstrekken van de hypotheek. Volgens de nieuwe Spaanse hypotheekwet mag dit niet meer. Maar… niet te vroeg juichen. Er zijn nl. uitzonderingen en ook mogen nog steeds combinatievoordelen worden aangeboden. In de praktijk is er op dit punt dus bijna niets veranderd of verbeterd ten gunste van de consument:

-de bank mag nog steeds een inboedel/opstalverzekering en/of een levensverzekering (of vergelijkbaar) verplicht stellen. Een belangrijke wijziging is, dat de bank ook andere verzekeraars dient te accepteren die dezelfde zekerheid bieden, zonder de hypotheekrente te mogen verhogen;

-de bank mag de hypotheek relateren aan producten waarvan kan worden bewezen dat deze in het belang zijn van jou, als klant. Aan de Centrale Spaanse Bank de eerbare taak om te bepalen welke producten dit zijn. Te bizar voor woorden.

De bank mag een rentevoordeel bieden bij afname van bijproducten, zoals verzekeringen, creditcards, pensioenplan, etc. Echter, de bank is verplicht in dit geval 2 aanbiedingen te doen, waarbij je als klant dus ook de mogelijkheid hebt te kiezen voor de hypotheek zonder bijproducten.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 8. 0% rentebodem

Zoals eerder opgemerkt, zijn er in het verleden in Spanje veel variabele rentehypotheken afgesloten met een zogeheten “clausula suelo”, oftewel rentebodem, waardoor je als klant-ondanks je variable rente- toch nog een behoorlijk hogere rente betaalde als de marktrente heel laag was.

De rentebodem die nu wettelijk is vastgelegd is 0%. Dat wil zeggen dat bij een variabele rentehypotheek de rente nooit minder zal zijn dan 0%, ook al daalt de Euribor (de marktrente waarin dit soort hypotheken vaak gekoppeld zijn) onder de 0%.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 9. Hypotheken in andere valuta

Een onderwerp wat voor ons Nederlanders en Belgen wellicht nauwelijks aan de orde komt. Ook hier is met de nieuwe Spaanse hypotheekwet geregeld dat er meer transparantie moet komen aangaande de risico´s, in dit geval wanneer er koersfluctuaties optreden. Ook komen er meer faciliteiten voor de klant om binnen de afgesloten hypotheek de munteenheid van de schuld om te zetten.

Nieuwe Spaanse hypotheekwet – 10. Tussenpersonen

In de nieuwe Spaanse hypotheekwet is een volledig artikel gewijd aan het optreden van intermediairs, ook wel hypotheekmakelaars of finaciële tussenpersonen genoemd.

Alleen zij die worden toegelaten tot het register van de Centrale Spaanse Bank of het register van de autonome deelregio mogen nog alszodanig opereren. Alleen zij die geen strafblad hebben en nog nooit failliet zijn verklaard kunnen worden opgenomen in het register.

De vergoeding of commissie van een financieel tussenpersoon dient volgens de wet te worden meegenomen in het overzicht van de kosten van de hypotheek, dit wordt uitgedrukt in TAE.

Liked it? Share it!Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterPin on PinterestShare on LinkedIn