Illegale huizen in Spanje, 350.000 woningen in de deelregio Valencia
Nieuwe wetgeving beoogt regularisering, niet legalisering
In de ÔÇ£Comunidad ValencianaÔÇØ, bestaande uit de provincies Alicante, Castell├│n en Valencia, staan maar liefst ca. 350.000 huizen die op niet legale wijze zijn gebouwd, het overgrote merendeel op grondgebied wat als ÔÇ£suelo r├║sticoÔÇØ is geklassificeerd. Het gaat vaak om aantrekkelijk gelegen woningen, in de ÔÇ£campoÔÇØ, net iets buiten de dorps/stadskern met een groot stuk grond. Er is sinds januari nieuwe regelgeving en daar is verwarring over ontstaan. ┬áDe wet beoogt namelijk NIET om deze woningen te legaliseren, zoals soms beweerd wordt, maar slechts ze te regulariseren en toekomstige schade voor landschap en milieu te beperken.
De voors en na van een huis in de campo
Zoals gezegd ligt een huis in de campo buiten de urbane kern, buiten de zogeheten ÔÇ£suelo urbanoÔÇØ. Uiteraard brengt dat meer rust, meer natuur, minder directe buren met zich mee en is voor velen dus een aantrekkelijke optie. Ook al omdat de vierkante meterprijs lager ligt, krijg je binnen je budget meer meters huis en terrein. Natuurlijk is de waarde niet voor niets lager, de toegangsweg is vaak niet verhard en verlicht, er is geen aansluiting op riolering en zelfs water of stroomvoorzieningen kunnen ontbreken. Dat je ondanks het ontbreken van gemeentelijke voorzieningen t├│ch gemeentelijke onroerend goed belasting moet betalen, is eigenlijk onterecht, maar helaas een feit.
Een huis in de campo kopen, waar moet ik op letten?
Als je een dergelijk huis wilt kopen, dien je een aantal parameters te kennen. Belangrijke vraag is of de woning legaal is, of er een bewoonbaarheidsverklaring (te verkrijgen) is en hoe het zit met riolering, water & electra.
Legaal bouwen, hoe moet dat?
Laten we eerst even in kaart brengen wat er nodig is om het vanaf de start goed te doen. Stel je koopt een terrein wat volgens het gemeentelijke ruimtelijke ordeningsplan als ÔÇ£suelo r├║sticoÔÇØ is ingedeeld. Mag je er dan bouwen? Dat mag, onder bepaalde voorwaarden.
Voorwaarde 1: voldoende perceelsgrootte
In de volksmond zegt men dat je op legale wijze kan bouwen op een ÔÇ£terreno r├║sticoÔÇØ als je over ten minste 10.000 m2 perceel beschikt. Dat is vaak waar, maar niet altijd. Het kan nl. voorkomen dat er nog een subklassificatie is, waardoor het ÔÇ£beschermd gebiedÔÇØ betreft, bijvoorbeeld ÔÇ£suelo protegido de inter├®s paisaj├¡sticoÔÇØ of ÔÇ£suelo protegido de inter├®s agr├¡colaÔÇØ. Dan kan het zijn dat er minimaal 15.000 m2 of 25.000 m2 vereist is alvorens je er volgens de gemeente legaal op mag bouwen. De omvang van het perceel blijkt uit het Registro de la Propiedad enerzijds en het Catastro anderzijds. Helaas komen de gegevens uit deze 2 offici├½le overheidsorganen vaak niet overeen en is de weg om correcties te bewerkstelligen omslachtig, langdurig en onzeker.
Voorwaarde 2: voldoen aan de gemeentelijke normeringen
Hoeveel en hoe er gebouwd mag worden, is per gemeente verschillend. Elke gemeente heeft een zogeheten ÔÇ£Plan General de Ordenaci├│nÔÇØ (Ruimtelijk bestemmingsplan) met normeringen voor de verschillende grondgebieden binnen de gemeente. Op veel plaatsen in de campo mag maximaal 2% bebouwd worden. Voor de berekening van het maximaal aantal meters telt een zwembad in sommige gemeenten mee, in andere niet. Soms tellen de terrassen (volledig) mee, soms niet. Gebruikelijke hoogte is niet meer dan 2 verdiepingen, zo┬┤n 7 meter, en een andere belangrijke factor is de vrije afstand (ÔÇ£retranceoÔÇØ) die bewaard moet worden tot de weg en de buren.
Voorwaarde 3: beschikken over een gemeentelijke bouwvergunning
Om op legale wijze te bouwen dien je te beschikken over een gemeentelijke vergunning. Je dient een aanvraag in en je levert alle documentatie aan die de gemeente vereist, waaronder een projectplan, opgesteld door een architect. Ook dien je de gemeentelijke leges te betalen, dit is een percentage van de bouwsom. De hoogte verschilt van gemeente tot gemeente, het kan wel oplopen tot 4%. De gemeente beoordeelt dan of het ingediende project voldoet aan haar urbanistische normen en -bij positieve bevindingen- geeft de vergunning af.
Voorwaarde 4: het gebouwde wordt notarieel beschreven
Wanneer je huis af is, dient een architect te verklaren dat de bouw gereed is en dat het is uitgevoerd volgens het project. De zogeheten ÔÇ£final de obraÔÇØ. Met de projectbeschrijving en de final de obra kun je dan naar de notaris die het huis in een notari├½le akte beschrijft en tevens jou als eigenaar.
Voorwaarde 5: de notariële akte wordt ingeschreven in het Registro de la Propiedad
Met alleen de notariële akte ben je er nog niet. Om je eigendom naar derden te verdedigen, dien je als eigenaar je eigendom te laten registreren in het Registro de la Propiedad, vergelijkbaar met het eigenomdommenregister (B) of Kadaster (NL). Binnen een maand na het tekenen van de notariële akte moet je de belasting -op dit moment 1,5%- over de waarde van het gebouwde te betalen. Anders weigert het Registro de inschrijving.
Voorwaarde 6: de gemeente geeft een bewoonbaarheidsverklaring af
Op basis van een eerdere verklaring van de architect, kan bij de gemeente een aanvraag worden ingediend voor het verkrijgen van een ÔÇ£licencia de ocupaci├│nÔÇØ, oftewel bewoonbaarheidsverklaring. Daartoe moeten ook de zogeheten ÔÇ£boletinesÔÇØ van water en electra worden overlegd; dit zijn bewijzen dat de woning over water en electra kan beschikken. De licencia de ocupaci├│n is in veel gemeenten (niet alle!) vereist om vervolgens de levering van leidingwater aan te vragen. Wanneer de gemeente de bewoonbaarheidsverklaring afgeeft, bevestigt ze dat de bouw is verlopen in overeenstemming met de aangevraagde vergunning en dus voldoet aan de gemeentelijke urbanistische eisen. Aangezien de afgifte in de praktijk lang kan duren, is er een nieuwe vorm in het leven geroepen, de ÔÇ£declaraci├│n responsableÔÇØ, opgemaakt door een architect, op basis waarvan al eerder water aangevraagd kan worden.
Waarom zijn er zoveel illegale woningen?
Voldoen aan bovenstaande voorwaarden is niet altijd mogelijk, bijvoorbeeld omdat het terrein niet de vereiste grootte heeft. Of wenselijk, omdat de eigenaar meer of anders wil bouwen dan volgens de normering zou zijn toegestaan. Of er is bijvoorbeeld geen water of stroomvoorziening mogelijk via de reguliere leveranciers. En als het w├®l mogelijk is om aan alle voorwaarden te voldoen, is het een kostbaar en langdurig proces. Dus hebben vele grondeigenaren in het verleden ervoor gekozen om op illegale wijze te bouwen. Temeer daar er vroeger niet of nauwelijks sancties werden opgelegd door de gemeenten.
Achteraf legaliseren kan dat?
Nu komen we op het punt wat vaak het onderwerp is wanneer je ge├»nteresseerd bent in het kopen van een huis wat gelegen is op ÔÇ£terreno r├║sticoÔÇØ. In sommige gevallen heeft de huidige eigenaar ÔÇônaar eigen zeggen- de woning inmiddels gelegaliseerd. En als dat nog niet gebeurd is, is de huidige eigenaar in bijna alle gevallen bereid dat te doen (en te bekostigen) wanneer zich een potenti├½le koper aandient.
Hoe het in de praktijk meestal gebeurt
Hoe legaliseert men achteraf een woning? Een architect heeft een zogeheten ÔÇ£oudheidsverklaringÔÇØ opgesteld waarin gesteld wordt dat de bebouwing inmiddels minstens X jaar geleden voltooid is. Deze verklaring is van belang omdat, als de bouw maar lang genoeg bestaat zonder dat de gemeente heeft geprotesteerd, de gemeente haar recht heeft laten verjaren om actie (lees stilleggen van de bouw of afbreken van het gebouwde) te ondernemen. Er wordt bij de gemeente een rapport aangevraagd, een zogeheten ÔÇ£informe de no infracci├│n urban├¡sticaÔÇØ. Hierin verklaart de gemeente dat er tegen de bebouwing nooit gemeentelijk initiatief is ondernomen, noch sancties zijn opgelegd. Hiermee bevestigt de gemeente dus indirect dat haar recht is verjaard. De gemeente verklaart hiermee NIET dat de woning voldoet aan de normen.
De architect levert de oudheidsverklaring, een projectbeschrijving en plattegrond met geo-co├Ârdinaten aan bij de notaris. En, tesamen met de gemeentelijke verklaring, is dit voldoende om een notari├½le akte op te stellen waarin het eigendom beschreven wordt. Vervolgens kan deze akte worden aangeboden bij het Registro de la Propiedad. Het Registro stuurt een melding naar de gemeente, om aan te geven dat er een bebouwing is ingeschreven zonder dat er een bouwlicentie is overlegd. Daarmee maakt het Registro melding van het feit dat er een woning wordt ingeschreven die mogelijk ÔÇ£fuera de ordenaci├│nÔÇØ is, ofwel misschien buiten de gemeentelijke urbanistische normering valt.
Met deze vorm van legalisering wordt een belangrijk issue bewerkstelligd, namelijk dat het eigendom, de woning in zijn huidige vorm, met eventueel zwembad en/of bijgebouwen en alle geconstrueerde meters wordt ingeschreven in het Register en dus een naar derden verdedigbaar recht wordt.
Formele consequenties
Wat met deze vorm van legalisering niet is bewerkstelligd, is dat de gemeente het huis als legaal aanmerkt. Het is namelijk op voorhand niet duidelijk, of de woning naar maatstaven van de gemeente legaal zou kunnen zijn. Immers, omdat er geen bouwvergunning is aangevraagd bij de gemeente, is het project niet getoetst op de urbanistische normering van de gemeente.
Elke gemeente is autonoom in de toepassing van de normeringen. In de praktijk zijn er die er allemaal niet zo┬┤n probleem van maken, en andere die bekend staan als ÔÇ£Roomser dan de pausÔÇØ. Wil je een formele legalisatie, zal je alsnog bij de gemeente een vergunning moeten aanvragen en de bijbehorende leges betalen.
Praktische consequenties voor bewoonbaarheidsverklaring en nutsvoorzieningen
Het kan betekenen dat de gemeente weigert voor de woning in kwestie een ÔÇ£licencia de ocupaci├│nÔÇØ (bewoonbaarheidsverklaring) af te geven, indien blijkt dat de woning ÔÇ£fuera de ordenaci├│nÔÇØ is. Hierdoor kan het een probleem worden om het watercontract op je naam te krijgen. De betalingen kan je wel automatiseren van je eigen rekening, maar het contract blijft dan mogelijk op naam van de oude eigenaar. Maar weer niet elke waterleverancier vereist dit, dus mogelijk lukt het toch om zonder bewoonbaarheidsverklaring het watercontract op je naam te krijgen. Of misschien heeft de woning wel de beschikking over een eigen waterbron.
Zonder bewoonbaarheidsverklaring is het in ieder geval niet mogelijk de verhuurvergunning te verkrijgen die tegenwoordig vereist is indien je vakantieverhuur wilt starten.
Aangezien gemeentelijke riolering ontbreekt in ÔÇ£terrenos r├║sticosÔÇØ, is de woning meestal uitgerust met een sceptic tank. Tegenwoordig zullen veel gemeenten eisen dat je ÔÇôom een bewoonbaarheidsvergunning te verkrijgen- een systeem installeert wat het rioolwater (aguas negras) zuivert (oxideert), alvorens het de sceptic tank in verdwijnt. Dit laatste is een voorbeeld van het effect van de nieuwe wetgeving, die beoogt de omgevingsschade van de woningen op rustico grond te beperken.
Koopadvies
Wie ge├»nteresseerd is in het kopen van een huis gelegen in een ÔÇ£r├║sticoÔÇØ gebied, kan een koopadvies aanvragen bij Viva Gestoria, waarin de legale aspecten van een specifieke woning worden beschreven, met de mogelijke consequenties. Gebaseerd op dit rapport kan je dan besluiten wel of niet te kopen en tot welke prijs je bereid bent te gaan, afhankelijk van de┬áÔÇ£mitsen en marenÔÇØ.