Illegale bouw Spanje, het is een thema waarover veel is te doen. Er wordt veel over gezegd en veel over geschreven, maar de materie is zo complex dat maar weinigen precies weten hoe het zit met illegale bouw Spanje.
Als je op het punt staat een huis te kopen in Spanje wil je natuurlijk weten of het wel legaal is. Zeker wanneer het huis van je dromen gelegen is in “rústico”, is de mogelijkheid reëel dat het illegale bouw betreft. Waarschijnlijk krijg je van de verkopende partij allerlei geruststellende berichten: “Het is legaal, want het is ingetekend in Catastro”. “Het is legaal, want de eigenaren betalen IBI (gemeentelijke onroerend goed belasting)”. “Het is legaal, want het is ingeschreven in het Registro de la Propiedad”. Deze uitspraken lijken aannemelijk, de realiteit is helaas weerbarstiger.
Om te kunnen beoordelen of je te maken hebt met illegale bouw Spanje, gaan we eerst even terug naar de bron. Stel je bent eigenaar van een stuk grond en je wilt daarop een huis bouwen. De aangewezen procedure is als volgt: je bedenkt een ontwerp, schakelt een architect in die er een “proyecto” van maakt en met die documentatie vraag je een “licencia de obra mayor” aan bij de betreffende gemeente. De gemeente checkt vervolgens of de bouw voldoet aan de normen van het bestemmingsplan, het zogeheten P.G.O.U. (plan general de ordenación urbanística). In het bestemmingsplan vind je onder meer terug welke grond “urbano” is en welke “no urbano”, hoeveel procent van het perceelsoppervlakte je maximaal mag bebouwen, welke zaken er allemaal “meetellen” in de bepaling van de bebouwde vierkante meters, hoeveel meter je van de buren en de straat vandaan dient te blijven, hoe hoog je mag bouwen, etc.
Als je een groot perceel hebt, wat verder gelegen van de dorps/stadskern, dan heb je waarschijnlijk te maken met “suelo no urbano”. Als het dan vervolgens “suelo rústico común” is, is het meestal mogelijk om tóch een bouwvergunning te verkrijgen voor het bouwen van een vrijstaande eensgezinswoning, als je maar minimaal 10.000 m2 grond hebt. LET OP: de grond kan (deels) grenzen of onderdeel uitmaken van allerlei “speciale aantekeningen”, en daardoor beschermd zijn, waardoor er buitengewone beperkingen gelden of waardoor je wellicht minimaal over 25.000 m2 dient te beschikken.
Wanneer de bouwvergunning is uitgegeven door de gemeente, kun je gaan bouwen. Wanneer de bouw is afgerond, verklaart de architect dit op papier middels een “final de obra”. Dit document dien je in bij de gemeente, die vervolgens checkt of de bouw is uitgevoerd volgens de licentie en volgens de normering. Als dat positief is, kun je bij de gemeente een bewoonbaarheidsverklaring aanvragen, een zogeheten “licencia de 1ª ocupación”, soms ook “cédula de habitabilidad” genoemd. Met de bewoonbaarheidsverklaring kun je vervolgens een aansluiting vragen op het waternetwerk. Tevens kun je op basis van alle documentatie een notariële akte op laten maken, de zogeheten “declaración de obra nueva” en daarmee je huis, eventueel zwembad en overige bebouwing in laten schrijven in het Registro de la Propiedad.
Bovenstaande beschrijft dus hoe het formeel zou moeten. Maar waar staat het Spaanse platteland vol mee? Huizen, schuren, gastenverblijven en zwembaden die ooit gebouwd zijn zónder gemeentelijke vergunning. Wat het hier betreft? Illegale bouw Spanje. Tenzij de bebouwing de zogeheten “M.I.T.” procedure heeft doorlopen. Daarover later meer.
We gaan terug in de tijd. Iemand, meestal een Spanjaard, bezit een stuk grond op de “campo”, oftewel het platteland. Beetje bij beetje worden er zaken op gebouwd, eerst misschien stallen of schuren voor het bewerken van het land. Later een huis. Nog weer laten een gastenverblijf en een zwembad. Dit alles zonder de aanvraag van een gemeentelijke bouwvergunning. Er kunnen 2 dingen gebeuren, de gemeente zit te slapen en maakt er nooit werk van. Of de gemeente opent een case, op z´n Spaans genoemd “expediente de infracción urbanística”, en vaardigt een boete uit, eist afbraak of in sommige gevallen zelfs beide: afbraak en een boete.
Als de gemeente nooit actie onderneemt, dan komt er een bepaald moment waarop zij haar recht om te ageren, officieel heeft laten verlopen, het is dan “verjaard”. LET OP: in sommige gebieden met speciale bescherming verjaart het recht van de gemeente om afbraak te eisen nooit.
Na de verjaring ondernemen de meeste eigenaren op enig moment de volgende stap: ze laten een architect een ouderdomsverklaring opstellen, een zogeheten “declaración de antigüedad”. De architect maakt alsnog een “proyecto” met een beschrijving en plattegrond van de bebouwing en de coördinatiepunten. Idealiter vraagt men bij de gemeente een “declaración de no infracción urbanística” op en voegt dit toe aan de documentatie. In een “declaración de no infracción urbanística” verklaart de gemeente slechts dat er in hun files geen overtreding BEKEND is, NIET dat er geen overtreding zou ZIJN. Op basis van alle documentatie kan er bij de notaris een “declaración de obra nueva por antigüedad” (declaratie van nieuwbouw op basis van ouderdom) worden getekend. Daarmee wordt het huis, eventueel zwembad en overige bouwing dan ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Hiermee is de bebouwing dan GEREGULARISEERD, hetgeen NIET hetzelfde is als GELEGALISEERD. Het Registro heeft de plicht de nieuwbouw te melden aan de gemeente wanneer in de documentatie de gemeentelijke bouwvergunning ontbreekt. De gemeente kan vervolgens bij het Registro de aantekening laten plaatsen: “FUERA DE ORDENACIÓN”. Daarmee wil de gemeente zeggen dat de bebouwing NIET overeenstemt met het huidige bestemmingsplan. Later meer over de mogelijke consequenties daarvan.
